Tapu harcı ve masrafı hesaplama

Tapu müdürlüğüne devir başvurunu yaptıktan ve evrakların onaylandıktan sonra, işlemi yapan memur cep telefonuna 12 veya 13 haneli bir e-tahsilat (referans) numarası içeren SMS gönderir. Bu mesaj geldiğinde harcını ve döner sermaye bedelini tapu imza saatine kadar ödemen gerekir.

• Ödemeni Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) İnternet Vergi Dairesi üzerinden kredi kartınla veya bankanın mobil şubesinden anında yapabilirsin.

• Eğer şubeden veya ATM'den nakit ödemek istersen; Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank, PTT, Ziraat Katılım veya Vakıf Katılım gibi kamu bankalarını kullanabilirsin.

Kesinlikle var. Devlete daha az tapu harcı ödemek için evin satış bedelini tapuda düşük göstermek piyasada çok yaygın yapılsa da oldukça riskli bir hatadır. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), özellikle bankadan çektiğin konut kredisi tutarı ile tapuda beyan ettiğin tutarı kıyaslayarak bu durumu kolayca tespit eder. Eksik beyan tespit edildiğinde; aradaki harç farkı yasal faiziyle birlikte senden istenir, ayrıca hesaplanan bu eksik tutarın %25'i oranında vergi ziyaı cezası kesilir. Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya ayrı ayrı yansıtılır.

Yeni bir ev almayı düşünüyorsan güncel konut kredisi faiz oranlarını bu sayfamızdan takip edebilirsin.

Belediye emlak rayiç bedeli, o evin veya arsanın devlete göre hesaplanmış en alt sınır değeridir ve tapu işlemi yaparken beyan edeceğin tutar yasal olarak bu rayiç bedelin altında olamaz. Ancak asıl kural şudur: Tapu harcı, rayiç bedel üzerinden değil, gerçek satış bedeli üzerinden ödenmelidir. Yani evi 3.000.000 TL'ye satın aldıysan ve o evin belediye rayiç bedeli 1.000.000 TL ise, tapu harcını 3.000.000 TL üzerinden beyan edip ödemelisin. Sadece rayiç bedeli göstermek eksik beyan suçuna girer.

Evet, verebilirsin. Eğer evi satın alırken satış bedelini düşük gösterdiysen ve ileride doğacak yüksek vergi veya ceza riskinden kurtulmak istiyorsan Vergi Dairesine pişmanlık dilekçesi ile başvurabilirsin. Bu dilekçeyi verdiğinde aradaki harç farkını (hem alıcı hem satıcı payı olan toplam %4'ü) yasal faiziyle birlikte ödersin. Ancak GİB henüz bir inceleme başlatmadan kendi rızanla başvurduğun için %25'lik vergi ziyaı cezasını ödemekten kurtulursun.

Bir gayrimenkulü satın aldığın tarihten itibaren 5 tam yıl geçmeden elden çıkarırsan, alış fiyatınla satış fiyatın arasındaki kâr üzerinden devlete Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemen gerekir. Evi alırken harçtan kaçmak için 2.000.000 TL'lik evi tapuda 500.000 TL gösterdiysen ve 3 yıl sonra gerçek değeri olan 4.000.000 TL'ye satarsan, devlet aradaki 3.500.000 TL'lik devasa farkı kâr olarak görür ve karşına çok yüksek bir gelir vergisi faturası çıkarır. Evi tapuda düşük göstermenin en büyük tehlikesi budur. (5 yılı doldurduktan sonra yapılan satışlarda bu vergiden tamamen muaf olursun.)

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2026 Yılı 1 Sayılı Tarife Cetveli

Hayır, miras yoluyla devralınan (intikal eden) gayrimenkuller için standart %4'lük alım-satım tapu harcı ödenmez. Mülkiyetin mirasçılara geçiş aşamasında tapu dairesinde sadece sabit döner sermaye bedeli tahsil edilir. Ancak bunun haricinde Vergi Dairesine mülkün bedeline göre değişen Veraset ve İntikal Vergisi ödemen gerekir. İntikal işlemi bittikten sonra bu evi üçüncü bir kişiye satmak isterseniz, işte o zaman normal satış işlemi gibi %4 tapu harcı devreye girer.

Evet, muaf tutulurlar. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi (Kentsel Dönüşüm) kanunu kapsamında inşa edilen riskli yapıların ilk satış işlemlerinde alıcı ve satıcı %4'lük tapu harcından tamamen muaftır. Eğer müteahhitten kentsel dönüşüm projesi dahilinde sıfır bir ev veya dükkan alıyorsan, bu yasal haktan faydalanarak ciddi bir tapu masrafı ödemekten kurtulabilirsin.

Evini veya arsanı çocuğuna, eşine ya da bir başkasına para almadan (bedelsiz) devrediyorsan bu işlem tapuda "bağış (hibe)" olarak geçer. Bağış işlemlerinde normal satıştan farklı bir harç tarifesi uygulanır. Gayrimenkulün belediye rayiç bedelinden düşük olmamak şartıyla, beyan edilen değeri üzerinden %6,831 oranında tapu harcı kesilir. Bu harç bedelinin tamamı (ayrıca döner sermaye ücreti) gayrimenkulü bağış olarak devralan kişi tarafından ödenir.

2023 yılında başlayan uygulamayla artık arsa, tarla, konut veya iş yeri satışları Nöbetçi Noterlikler üzerinden hafta sonları dahil yapılabiliyor. Noterde işlem yaptığında devlete ödemen gereken %4'lük standart tapu harcından muaf olmazsın; bu harcı aynen ödersin. Buna ek olarak, işlemi tapu dairesi yerine noterde yaptığın için taşınmazın satış değerine göre belirlenen ekstra bir noter hizmet ücreti de ödemen gerekir. Detaylı bilgi için yasal mevzuata göz atabilirsin.

Yasal mevzuata göre toplam %4 olan harcın yarısını (%2) senin, diğer yarısını (%2) ise evi satan kişinin ödemesi gerekir. Ancak Türkiye gayrimenkul piyasasındaki yazılı olmayan usullere göre, ev sahipleri genellikle net eline geçecek paraya bakar ve tapu harcının tamamını (%4) alıcıya ödetir. Özellikle müteahhitten alınan sıfır konut projelerinde harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi sözleşmelere standart bir madde olarak eklenir. Bu nedenle evi alırken satıcıyla pazarlık aşamasında "tapu masrafları kime ait olacak?" sorusunu mutlaka netleştirmelisin.

Evet, çıkar. Eğer evi konut kredisi çekerek alıyorsan, banka sana verdiği parayı güvence altına almak için tapu dairesinde evin üzerine ipotek koydurur. Bu işlem için normal %4'lük tapu harcına ve döner sermaye bedeline ek olarak İpotek Tesis Ücreti ödemen gerekir. Bu ücret, bankadan kullandığın kredi tutarına göre oransal olarak hesaplanır ve banka tarafından devlete aktarılmak üzere kredi tahsis aşamasında senden kesilir.