Kira artış hesaplama

Standart yıllık kira ilişkisinde olağan kira artışı yeni kira döneminin başlangıcında, yani genel olarak yılda bir kez yapılır. TÜFE'nin her ay değişmesi, ev sahibinin her ay kiraya yeniden zam yapabileceği anlamına gelmez.

Örneğin sözleşmen Mart ayında yenileniyorsa Mart ayında yapılan yıllık artıştan sonra Haziran ayında TÜFE yükseldi diye ikinci bir olağan zam yapılamaz.

Olağan yıllık kira artışında her durumda noter ihtarnamesi gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak kira tespit davasında yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı konusunda yazılı bildirim ve dava tarihleri önem kazanabilir. Bu nedenle basit yıllık artış ile kira tespit sürecini birbirinden ayırmak gerekir.

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde yeni kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca olağan yıllık TÜFE sınırı dikkate alınmaz. Kira tespitinde mahkeme;

• TÜFE değişimini,

• taşınmazın özelliklerini,

• bölgedeki emsal kiraları,

• Hakkaniyeti birlikte değerlendirebilir.
  

Örneğin yıllardır aynı evde oturuyorsan ve mevcut kiran çevredeki benzer evlerin çok altında kaldıysa ev sahibi şartları oluştuğunda kira tespit davası açabilir. Mahkeme yalnızca o yılın TÜFE oranını mevcut kiraya eklemekle sınırlı değildir.

Hayır. Beş yılın dolması ev sahibine “Kira artık serbest, istediğim rakamı belirlerim” hakkı vermez.

Örneğin mevcut kiran 15.000 TL, çevredeki benzer evler 35.000 TL olsa bile ev sahibinin ertesi ay tek taraflı olarak “Artık 35.000 TL öde” demesi otomatik olarak bağlayıcı olmaz. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli mahkeme tarafından emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak belirlenebilir.

Temel olarak aynı kira ilişkisinin ne kadar süredir devam ettiği önemlidir. Her yıl yeni bir sözleşme imzalanması, taraflar ve kiralanan aynıysa her durumda beş yıllık sürenin sıfırdan başladığı anlamına gelmez. Bu nedenle uzun süredir aynı evde veya işyerinde oturuyorsan yalnızca son imzaladığın sözleşmenin tarihine bakarak değerlendirme yapmak yanıltıcı olabilir.

Emsal kira bedeli, aynı bölgede bulunan ve benzer özelliklere sahip taşınmazların kira seviyesidir. Örneğin kira tespiti yapılacak daire:

• 2+1,

• 100 m²,

• asansörlü,

• yeni binada,

• aynı mahallede ise mahkeme mümkün olduğunca benzer özelliklerdeki taşınmazların kira bedellerini dikkate alır.
  

Sadece internetteki en yüksek ilan fiyatını göstermek tek başına kesin emsal kira anlamına gelmez.

Genel olarak kira artış hesabında çıplak kira bedeli esas alınır. Örneğin her ay:

• 20.000 TL kira

• 3.000 TL aidat

ödüyorsan ve uygulanacak kira artışı %25 ise hesaplama 23.000 TL üzerinden değil, 20.000 TL kira üzerinden yapılır. Yeni kira 25.000 TL olur. Aidat ayrıca değerlendirilir.

Hayır. Taşınmazın satılması tek başına kira bedelini değiştirmez. Örneğin 20.000 TL kira ödediğin ev satıldıysa yeni ev sahibi “Evi yeni aldım, kira artık 35.000 TL” diyerek bedeli otomatik olarak değiştiremez. Mevcut kira sözleşmesi ve yasal artış kuralları devam eder.

Kira tespit davası, kiracı ile ev sahibinin yeni kira bedelinde anlaşamaması halinde mahkemeden kira bedelinin belirlenmesinin istendiği davadır. Bu dava özellikle uzun süredir devam eden ve mevcut kiranın piyasa seviyesinden önemli ölçüde uzaklaştığı kira ilişkilerinde gündeme gelir. Mahkeme yalnızca ev sahibinin talebine veya kiracının teklifine bakmaz; kanundaki ölçütler doğrultusunda değerlendirme yapar.

Kira ilişkisinden kaynaklanan ve dava şartı arabuluculuk kapsamına giren uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurman gerekir. Arabulucu tarafların yerine karar vermez. Amaç kiracı ile ev sahibinin ortak bir bedelde veya çözümde anlaşmasını sağlamaktır.

Örneğin ev sahibi 30.000 TL, kiracı 24.000 TL teklif ediyorsa arabuluculukta taraflar 26.000 TL gibi ortak bir rakamda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa dava yolu devam eder.

Bazı durumlarda geçmiş dönem kira farkları talep edilebilir. Ancak bunun için yalnızca “O yıl TÜFE şu kadardı” demek yeterli değildir. Sözleşmedeki artış hükmü, kiracının yaptığı ödemeler, ev sahibinin bu ödemeleri nasıl kabul ettiği ve varsa kira tespit süreci birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin sözleşmede her yıl TÜFE oranında artış yazdığı halde kiracı birkaç yıl hiç artış yapmadan aynı tutarı ödemişse geçmiş dönem farklarının talep edilip edilemeyeceği somut hukuki duruma göre incelenir.

Kiracının yalnızca ev sahibinin istediği yüksek zam oranını kabul etmemesi, tek başına otomatik tahliye sebebi değildir. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen geçerli nedenlerden birinin bulunması ve gerekli hukuki sürecin uygulanması gerekir. Örneğin ev sahibinin “%60 zam yapmazsan seni çıkarırım” demesi tek başına tahliye hakkı doğurmaz.

Hayır. Evin mobilyalı olması tek başına farklı bir yasal kira artış oranı oluşturmaz. Mobilya, kira bedelinin başlangıçta daha yüksek belirlenmesine neden olabilir. Ancak olağan yıllık kira artışında konut kiralarına ilişkin temel kurallar uygulanır.

Hayır. Kiralanan evin veya işyerinin satılması mevcut kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez ve yeni mal sahibine istediği oranı uygulama hakkı vermez. Yeni malik de mevcut kira ilişkisinin tarafı olur. Kira artışı ve tahliye için kanundaki kurallara uyması gerekir.

Kira artışında takvim yılının başlangıcı değil, kira sözleşmenin yenilendiği dönem önemlidir. Sözleşmenin yeni kira yılına girdiği tarihte geçerli olan 12 aylık ortalama TÜFE verisi dikkate alınır.

Örneğin sözleşmen 15 Eylül'de başladıysa yıllık artış dönemin de sonraki yıllarda Eylül ayına denk gelir. Ocak ayında yeni yıla girildi diye ayrıca kira artışı yapılmaz. Bu nedenle kira artışını hesaplarken önce sözleşmenin başlangıç veya son yenileme tarihini kontrol etmelisin.

Hayır. İkisi farklı enflasyon göstergeleridir.

• Yıllık TÜFE, fiyatların bir önceki yılın aynı ayına göre ne kadar arttığını gösterir. 

• 12 aylık ortalama TÜFE ise son 12 aylık endeks ortalamasındaki değişimi ifade eder.

Kira artışında bakman gereken oran, haberlerde sık gördüğün yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir. Örneğin aynı ay için yıllık enflasyon %30, 12 aylık ortalama %35 olabilir. Kira artışında %30 değil, ilgili yasal hesaplamada %35'lik 12 aylık ortalama dikkate alınır.

Konut ve çatılı işyeri kira artışlarında güncel yasal sınır hesaplanırken TEFE veya Yİ-ÜFE kullanılmaz. Esas alınan gösterge TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimidir.

Eski kira sözleşmelerinde “TEFE”, “ÜFE” veya “TEFE-TÜFE ortalaması” gibi ifadeler görebilirsin. Ancak sözleşmedeki artış maddesi güncel mevzuattaki yasal üst sınırı aşamaz.

Sözleşmende yasal üst sınırdan daha düşük bir artış oranı belirlenmişse kural olarak sözleşmedeki düşük oran dikkate alınır.

Örneğin yasal üst sınır %35 olsun. Sözleşmende her yıl %20 kira artışı yapılacağı yazıyorsa, kira bedelinin otomatik olarak %35 artırılması gerekmez. Sözleşmedeki %20 oranı esas alınır. Yani TÜFE oranı her durumda uygulanması gereken sabit zam değil, olağan yıllık artış için aşılmaması gereken üst sınırdır.

Sözleşmedeki oran yasal üst sınırı aşamaz. Örneğin sözleşmende “Her yıl %50 zam yapılır” yazıyor, ancak ilgili dönemde yasal üst sınır %32 ise sözleşmedeki %50 oranının tamamı uygulanamaz. Bu durumda olağan yıllık artış açısından yasal sınırı aşan bölüm geçerli olmaz.

Sözleşmede yıllık kira artışına ilişkin hiçbir hüküm bulunmaması, ev sahibinin istediği oranı tek taraflı olarak uygulayabileceği anlamına gelmez. Taraflar yeni kira bedelinde kendi aralarında anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin belirlenmesi mahkemeye taşınabilir. Mahkeme, kanundaki sınırları ve kiralananın durumunu dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.

Hayır. Yasal oran bir üst sınırdır, zorunlu zam oranı değildir. Örneğin yasal sınır %30 olsa bile ev sahibi ile kiracı %15 artışta anlaşabilir. Tarafların daha düşük bir kira bedelinde anlaşmasına engel yoktur. Bu nedenle “TÜFE %30 çıktı, kira kesin olarak %30 artacak” demek doğru değildir.

Ev sahibi daha yüksek bir tutar talep edebilir ancak olağan yıllık kira artışında yasal sınırın üzerindeki tutarı yalnızca sözleşmeye dayanarak zorunlu hale getiremez. 

Örneğin mevcut kiran 25.000 TL ve yasal artış sınırı %30 ise olağan artış hesabında yeni kira 32.500 TL olur. Ev sahibinin “Ben 40.000 TL istiyorum” demesi tek başına bu tutarı yasal yeni kira haline getirmez. Ancak kira ilişkisinin beş yılı aşması ve kira tespitine ilişkin koşulların oluşması halinde farklı bir değerlendirme yapılabilir.

Standart yıllık kira ilişkisinde olağan kira artışı yeni kira döneminin başlangıcında, yani genel olarak yılda bir kez yapılır. TÜFE'nin her ay değişmesi, ev sahibinin her ay kiraya yeniden zam yapabileceği anlamına gelmez.

Örneğin sözleşmen Mart ayında yenileniyorsa Mart ayında yapılan yıllık artıştan sonra Haziran ayında TÜFE yükseldi diye ikinci bir olağan zam yapılamaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan yıllık artış için aynı temel TÜFE sınırı uygulanır. Bu nedenle ev, dükkan, mağaza veya ofis için ayrı ayrı açıklanan genel bir yasal zam oranı bulunmaz. Ancak taşınmazın hukuki niteliği önemlidir. Arsa kiraları veya farklı kira türleri aynı kurallara tabi olmayabilir.

Dükkan çatılı iş yeri niteliğindeyse kira artışında sözleşmedeki artış hükmü ve yasal TÜFE sınırı birlikte değerlendirilir. Örneğin aylık dükkan kiran 50.000 TL ve uygulanacak artış oranı %25 ise:

• 50.000 × %25 = 12.500 TL

• Yeni kira 50.000 + 12.500 = 62.500 TL olur.
  

Sözleşmede daha düşük geçerli bir oran varsa hesaplama o oran üzerinden yapılır.

Hayır. Kira artışı yılbaşına göre değil, kira sözleşmenin yenilenme tarihine göre yapılır. Örneğin sözleşmen 1 Ağustos'ta başladıysa yeni yılın 1 Ocak tarihinde otomatik kira zammı yapılmaz. Olağan yıllık artış bir sonraki Ağustos ayında gündeme gelir.

Standart bir yıllık kira sözleşmesinde olağan yıllık artış, ilk kira yılı tamamlandıktan sonra yeni döneme geçerken yapılır. Örneğin 1 Kasım'da kiraya çıktıysan bir sonraki yıl Kasım ayına kadar olağan yıllık artış beklenir. Ancak sözleşmede farklı ödeme dönemleri veya özel hükümler bulunuyorsa somut sözleşmenin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Hayır. Mevcut kira sözleşmesinin her yıl yeniden imzalanması zorunlu değildir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme kanundaki koşullara göre uzamaya devam edebilir. Yeni kira bedeli de mevcut sözleşmedeki geçerli artış hükmüne göre belirlenebilir.

Kiracı ile ev sahibi yeni kira bedelinde anlaşamazsa taraflardan biri istediği rakamı tek taraflı olarak kesinleştiremez. Önce sözleşmedeki artış maddesi ve yasal sınır değerlendirilir.

Uyuşmazlık devam ederse arabuluculuk ve şartları oluşmuşsa dava süreci gündeme gelebilir.

Örneğin ev sahibi %50, kiracı %20 artış istiyor ve yasal sınır %30 ise uyuşmazlık yalnızca “iki tarafın ortasında buluşmak” şeklinde çözülmez. Sözleşme ve yasal sınırlar dikkate alınmalıdır.