Konut kredisi

Evet, konut kredisini devredebilirsin. Ancak banka onayı gerekir. Devralan kişi kredi şartlarını karşılamalı ve banka tarafından uygun bulunmalıdır. Bazı bankalar devir işlemini kabul etmez, bu yüzden kredi aldığın bankayla görüşmelisin. İpotek ve ödeme planı da yeni borçluya devredilir.

Ev kredisi peşinat hesaplama satın alacağın evin değerine, enerji sınıfına ve birinci el veya ikinci el olmasına göre yapılır. Genel olarak, evin ekspertiz değerinin %10 ila %50'si arasında peşinat ödemen gerekir. Örneğin, değeri 5 milyon TL'nin altında olan birinci el ve A enerji sınıfına sahip bir konut için, evin değerinin %90'ına kadar kredi kullanabilirsin; bu durumda %10 peşinat yeterlidir. İkinci el konutlarda ise, değeri 1 milyon TL'nin altında olan evler için yine %90'a kadar kredi imkânı bulunur. Ancak, evin değeri arttıkça ve enerji sınıfı düştükçe, peşinat oranı da yükselir. Örneğin, değeri 10 milyon TL'nin üzerinde olan ikinci el konutlar için kredi kullanımı mümkün değildir.

İlk evim kredisi, ilk kez ev alacaklar için devlet destekli düşük faizli / kar paylı kredi seçenekleri sunan bir finansman modelidir. Bu kredi türü, daha düşük peşinat oranları ve avantajlı faiz oranlarıyla ev sahibi olmayı kolaylaştırır. Genellikle gençler, yeni evlenenler ve kiradan çıkıp kendi evine geçmek isteyenler için cazip bir seçenektir.

Başvuru süreci oldukça basittir. Öncelikle krediye uygun bir konut seçmen ve bankaların sunduğu kredi seçeneklerini karşılaştırman gerekir. Başvuru için kimlik belgesi, gelir belgesi (maaş bordrosu ya da vergi levhası), ikametgah bilgileri ve satın alınacak evin tapu bilgilerini bankaya sunman yeterlidir. Bazı bankalar ek belgeler talep edebilir.

İlk evim kredisi bazı şartlara tabidir. Öncelikle üzerinde herhangi bir taşınmaz tapusu bulunmamalı. Ayrıca eşin ve 18 yaş altındaki çocuklarında da kayıtlı herhangi bir gayrimenkul bulunmamalı. Bu şartlar uygunsan ilk evim kredisine başvurabilirsin. 

Öncelikle, 18 yaşını doldurmuş olman ve 70 yaşını aşmamış olman gerekir. Bankalar, kredi başvurunu değerlendirirken gelir durumun, kredi notun ve satın almak istediğin konutun ekspertiz raporunu dikkate alır.

Kredi notun, başvurunun onaylanması için kritik bir faktördür. Daha önce kullandığın kredileri düzenli ödediysen, kredi kartı borçlarını aksatmadıysan kredi notun yüksek olur. Kredi notun düşükse, bankalar başvurunu reddedebilir veya daha yüksek faiz oranı uygulayabilir. Ayrıca, hane gelirinin aylık kredi taksitlerini ödeyebilecek seviyede olması gerekir. Ödemekte olduğun kredi taksitleri düşüldüğünde, kalan belgelenebilir aylık gelirin taksitleri karşılayabilecek durumda olması şarttır. Yasal mevzuat gereği bu oran %50’dir. Aylık 100.000 beğenebilir geliri olan bir kişinin ödeyebileceği toplam kredi taksit miktarı 50.000 TL’dir.

Konut kredisi hesaplama yaparken, almak istediğin evin değerinin tamamına kredi çekemeyeceğini bilmelisin. Bankalar genellikle evin %80-90’ına kadar kredi verir ve kalan tutarı peşinat olarak ödemen gerekir.

Kredi başvurusu sırasında kimlik belgesi, gelir belgesi ve satın alınacak konutun tapu bilgileri eksiksiz şekilde sunulmalıdır. Başvurunun onaylanması için bankanın yaptırdığı ekspertiz raporunun olumlu olması da şarttır.

Konut kredilerinde standart alt ve üst limit yoktur. Çekebileceğin maksimum ev kredisi tutarını gelirin ve evin ekspertiz değeri belirler. Bankalar, konutun ekspertiz değerine göre %80-90 oranında kredi sağlar. 5 milyon TL altındaki A enerji sınıfı birinci el evler için %90’a kadar kredi alabilirsin, ancak ikinci el konutlarda bu oran düşebilir. 10 milyon TL üzerindeki ikinci el konutlara kredi çıkmaz. Vadeler genellikle 120 aya kadar sunulur. 20 milyonun üzerinde a enerji sınıfı yeni evler için en fazla %60 oranında kredi çekebilirsin. 

Çekebileceğin maksimum kredi miktarını gelirin ve kredi notun belirler. Konut kredisi üst limiti, satın almayı düşündüğün evin birinci el veya ikinci el olması, değeri ve enerji sınıfına göre değişir. İkinci el konutlar için kredi limitleri daha sınırlıdır. Özellikle, değeri 10 milyon TL'yi aşan ikinci el konutlar için kredi kullanımı mümkün değildir. Yeni konutlarda böyle bir sınır yoktur ama 20 milyon üzeri ekspertiz değerli evler için maksimum %50-60 oranında kredi çıkar. 

Konut kredisi faiz oranları bankalar arasında farklılık gösterir ve piyasa koşullarına göre sürekli güncellenir. Piyasada ev kredisi oranları %2,79 ile %5,89 arasında değişiyor. Hesap olarak iş birliği yaptığımız Akbank, Garanti BBVA, Yapı Kredi ve İş Bankası’nın avantajlı ev kredisi oranlarına ulaşabilirsin. Bu bankalar piyasaya oranla daha uygun olan %2,7- %2,9 arasında faiz sunuyor. 

Faizsiz konut kredisi çekebilirsin, ancak bunun için belirli şartları karşılaman gerekir. Türkiye’de faizsiz kredi seçenekleri katılım bankaları ve devlet destekli özel programlar aracılığıyla sunulur.

Katılım bankaları, konut kredisi yerine kar payı oranı ile finansman sağlar. Bu sistemde, banka evi satın alır ve üzerine belirli bir kar ekleyerek sana taksitle satar. Faizsiz konut finansmanı sunan bankalar arasında Vakıf Katılım, Ziraat Katılım ve Albaraka Türk gibi kurumlar bulunur.

Bunun dışında, bazı dönemlerde TOKİ veya Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı gibi kurumlar, düşük gelirli bireyler için faizsiz veya düşük faizli konut kredisi kampanyaları düzenleyebilir.

Konut kredisi peşinatı, satın alacağın evin ekspertiz değerine göre hesaplanır. Bankalar konutlar için en fazla %90’a kadar kredi verir. Örneğin, 1 milyon TL’lik bir ev için %90 kredi alırsan, 100 bin TL peşinat ödemen gerekir.

2025 BDDK mevzuatına göre ev kredisi oranları aşağıdaki şekildedir. Kalan yüzdelik oranı peşinat olarak ödemen gerekir.

Yeni konutlarda:

●    5 milyon TL altı: A sınıfı %90, B sınıfı %85, diğerleri %80

●    5-10 milyon TL: A sınıfı %80, B sınıfı %75, diğerleri %70

●    10-20 milyon TL: A sınıfı %70, B sınıfı %65, diğerleri %60

●    20 milyon TL üstü: A sınıfı %60, B sınıfı %55, diğerleri %50

İkinci el konutlarda:

●    1 milyon TL altı: Tüm sınıflar için %90

●    1-2 milyon TL: A sınıfı %70, B sınıfı %65, diğerleri %60

●    2-5 milyon TL: A sınıfı %60, B sınıfı %55, diğerleri %50

●    5-10 milyon TL: A sınıfı 3 milyon TL, B sınıfı 2,75 milyon TL, diğerleri 2,5 milyon TL kredi

Peşinatsız konut kredisi alınır mı konulu yazımıza da göz atmak isteyebilirsin. 

Konut kredisi yapılandırma, mevcut krediyi kapatan yeni bir krediyle faizi ve aylık taksitleri güncelleme işlemine denir. Bankanla görüşerek güncel faiz oranlarını öğrenmeli ve toplam maliyeti hesaplamalısın. Yeni kredi vadesi ve faiz oranı avantajlıysa ya da güncel kredi taksitlerin ödeme gücünü aşıyorsa, yapılandırma başvurusu yapabilirsin. Yapılandırma sonucunda aylık taksitlerin düşerken vade süren artar. 

Evet, konut kredisinden 14 gün içinde cayabilirsin. Tüketici Kredisi Sözleşmeleri Yönetmeliği gereği, hiçbir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden 14 gün içinde iptal hakkın var. Bu sürede kullanılan kredi anaparasını ve oluşan faiz tutarını bankaya iade etmen gerekir. 14 günü geçtiyse erken kapama şartları geçerli olur.

Konut kredisi kullanırken DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) zorunludur. Özel konut sigortası ve hayat sigortası ise genellikle bankalar tarafından önerilir ancak zorunlu değildir.  

Konut kredisi alırken karşına şu masraflar çıkar: Dosya masrafı, banka komisyonu, tahsis ücreti, ekspertiz masrafları, hesap işletim ücretleri, DASK, ek sigortalar (opsiyonel).

Detaylar için konut kredisi masrafları konulu yazımıza göz atabilirsin. 

İpotek, konut kredisi borcun bitene kadar bankanın evi teminat olarak almasıdır. Kredi borcunu ödeyemezsen, banka evi satışa çıkarabilir. Borcun tamamlandığında ipotek kaldırılır ve tapu tamamen senin olur.

Ekspertiz sürecinde, banka yetkilendirdiği bağımsız bir ekspertiz firmasını göndererek evin değerini belirler. Konum, bina yaşı, metrekare ve piyasa koşulları değerlendirilir. Rapor hazırlandıktan sonra banka, bu değerin %50 ile 90’ına kadar kredi verebilir. Detaylı bilgi için konut kredisinde ekspertiz süreci konulu yazımıza göz atabilirsin. 

Konut kredisi için ekspertiz ücreti, bankaya ve gayrimenkul tipine göre değişir. 2025 yılında ortalama ücret 15.000 TL’dir. Örneğin, Yapı Kredi'de bu ücret 15.874 TL olarak belirtilmiştir. Ekspertiz bedellerini başvuracağın kredinin detaylarında görebilirsin. 

Vefat durumunda kredi sözleşmesi ve sigortalarına bakılır. Örneğin krediye bağlı hayat sigortası varsa borcun tamamını belirli şartlar dahilinde sigorta şirketi öder. Herhangi bir sigorta yoksa, borç mirasçılara payları oranında dağıtılır. Reddi miras durumunda banka ev ipoteğini devreye sokar ve evi satışa çıkarır. 

Evet, kredi ipoteği olan evi satabilirsin. Alıcı, kredi borcunu kapatarak ipoteği kaldırabilir veya konut kredisini devralabilir. Alternatif olarak, krediyi kapatıp ipoteği kaldırdıktan sonra satışı tamamlayabilirsin. Bankayla görüşerek işlem sürecini netleştirmelisin.

Evet, konut kredisi ile alınan eve ortak tapu yapabilirsin, ancak banka onayı gereklidir. İpotekli tapuya ortak eklenmesi, tüm ortakların kredi borcundan sorumlu olmasını gerektirir. Banka onay vermezse, kredi kapanmadan ortak tapu işlemi yapılamaz. 

Evet, kredi notun iyiyse peşinat için ihtiyaç kredisi çekebilirsin. 

Bu konuda net bir karar yoktur ama bankalar çoğunlukla bu tip kredilere onay vermez. İcradaki evlere teoride kredi başvurusu yapabilirsin. Şartlar uygunsa banka kredini onaylayabilir. 

Ev kredisi hesaplama aracımızı bu iş için tasarladık. Konut kredi faizleri bankaya ve döneme göre değiştiği için, ev almaya karar verdikten sonra aşağıdaki adımları izleyebilirsin.

1.  Almak istediğin konutun kredi uygunluğunu kontrol et: Ev kredisi oranları konutun tapu bilgilerine göre değişiklik gösterir. Örneğin hisseli tapuya sahip konuta kredi çıkması zordur. Yeni konut kredileri daha uygun faizli olabilir.  

2.  Bütçeni ve ödeme gücünü belirle: Ne kadar krediye ihtiyacın olduğunu ve aylık ödeyebileceğin en fazla kredi tutarını hesaplamalısın. Gelir gider dengeni doğru planlayamazsan ödeme sürecinde zorlanabilirsin. Bu da kredi notuna zarar verir. Beklenmedik durumlarda konut kredisi yapılandırma başvurusu yapabilirsin.

3.  Farklı bankaların konut kredisi oranlarını karşılaştır: Bankalar farklı faiz oranları ve kampanyalar sunar. En düşük faizli konut kredisine ulaşmak için Hesap ev kredisi hesaplama aracını kullanabilirsin.

4.  Toplam maliyeti hesapla: Sadece faiz oranına bakmak yeterli değildir. Dosya masrafı, sigorta ücretleri, ekspertiz ücreti ve komisyonlar gibi ek maliyetleri göz önünde bulundurmalısın.

5.  Vade süresini doğru seç: Uzun vadeli kredilerde aylık taksitler düşük olsa da toplam faiz yükü daha fazla olur. Kendi ödeme gücüne göre en uygun ev kredisi vade süresini belirlemelisin.

6.  Kredi notunu kontrol et: Bankalar kredi başvurunu değerlendirirken kredi notuna bakar. Notun yüksekse daha düşük faizli kredi alma şansın artar. Eğer notun düşükse, öncesinde küçük borçlarını kapatarak kredi notunu yükseltmeyi düşünebilirsin.

7.  Banka kampanyalarını takip et: Bazı bankalar dönemsel olarak sıfır dosya masrafı veya düşük faizli orta gelirlere özel konut kredisi kampanyaları sunar. Bu tür dönemlerde daha avantajlı bir kredi çekebilirsin.

Hesap, konut kredisi hesaplama aracını kullanarak en uygun faizli konut kredisine ulaşmak çok kolay. Öncelikle kredi tutarını ve vade süresini belirlemen gerekiyor. Hesap' ın ev kredisi hesaplama aracına bu bilgileri girdiğinde, farklı bankaların sunduğu faiz oranlarını, aylık taksitleri ve toplam geri ödeme tutarlarını karşılaştırabilirsin.

Hesap sayesinde, tüm bankaları tek tek araştırmana gerek kalmadan, uygun konut kredi seçeneklerini bir arada görebilirsin. Özellikle dönemsel kampanyalar ve düşük faizli fırsatları takip ederek, sana en uygun ödeme planını seçebilirsin. Örneğin ilk kez ev alacak bir kişi için ilk evim kredi kampanyası idealdir.

Kredi seçerken sadece faiz oranına değil, ek masraflara da dikkat etmelisin. Dosya masrafı, sigorta ücretleri, ipotek şartları ve ekspertiz masrafları gibi ek giderler toplam maliyetini etkileyebilir.