Kat mülkiyeti nedir?

Hayalindeki evi ararken, bir gayrimenkul yatırımına adım atarken ya da sadece bir ilan sitesinde gezinirken karşına sıkça çıkan bazı tapu terimleri vardır. Bu terimlerin başında da şüphesiz kat mülkiyeti gelir. Genellikle ev satın alma aşamasındaki kişilerin kafasını karıştıran, "Acaba bu tapu güvenli mi?" sorusunu akıllara getiren bu kavram, aslında gelecekteki huzurun ve yasal haklarının en büyük güvencesidir. Peki, en temel haliyle kat mülkiyeti ne demek ve bir mülkün kat mülkiyetli olması sana ne kazandırır?

Eğer bir gayrimenkulün tapusunda kat mülkiyeti ibaresini görüyorsan, o taşınmazın yasal süreçleri tamamen pürüzsüz atlatmış, rüştünü ispatlamış bir mülk olduğunu anlayabilirsin. Ancak madalyonun diğer yüzünde "kat irtifakı" gibi farklı tapu türleri de yer aldığı için, aradaki sınırları net çizmek hayati önem taşır. Gel, ev sahibi olma sürecinde finansal ve hukuki bir hata yapmaman için kat mülkiyeti dünyasının şifrelerini birlikte çözelim.

Yeni bir konut kredisi bakıyorsan Hesap üzerinden tüm bankaların konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırabilirsin.

Kat mülkiyeti, inşaatı tamamen bitmiş, hukuki ve teknik tüm denetimlerden başarıyla geçmiş bir binanın daire, ofis, dükkan, depo gibi bağımsız bölümleri üzerinde, mülk sahiplerine verilen tam ve bağımsız mülkiyet hakkıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre düzenlenen bu tapu türü, aslında satın aldığın evin sınırlarının resmi olarak çizilmesi anlamına gelir. Kat mülkiyetli bir tapuya sahip olduğunda;

• Binadaki dairenin kaçıncı katta olduğu,

• Kapı numarası,

• Net ve brüt yüzölçümü,

• Niteliği (mesken, iş yeri vb.) resmi olarak tapu siciline işlenmiştir.

Kısacası, kat mülkiyeti belgesi o yapının "hukuki kimlik kartıdır". Bu mülkiyet yapısında, kendi dairenin içinde mutlak bir idare ve kullanım özgürlüğüne sahip olurken; binanın asansörü, merdiven boşluğu, bahçesi veya çatısı gibi ortak alanlarında ise diğer kat malikleriyle payın oranında "ortak mülkiyet" hakkına sahip olursun.

Bir gayrimenkulün kat mülkiyetine sahip olup olmadığını anlamak aslında oldukça basittir. Elindeki veya incelediğin tapu senedinin orta-üst kısmında yan yana üç adet kutucuk görürsün:

• Kat irtifakı

• Kat mülkiyeti

• Devre mülk

Eğer "Kat Mülkiyeti" yazan kutucuğun içi çarpı (X) ile işaretlenmişse veya tik atılmışsa, o gayrimenkul kat mülkiyetlidir. Ayrıca bu tapuların "Niteliği" kısmında genellikle "Arsa" yerine doğrudan "Mesken", "Daire" veya "Bina" ibaresi yer alır. Eğer kutucuklarda "Kat İrtifakı" işaretliyse, süreç henüz tamamlanmamış demektir ki bu iki kavramın farklarına birazdan detaylıca değineceğiz.

Gayrimenkul sektöründe en çok karıştırılan, birbirinin yerine kullanılan ancak hukuken gece ile gündüz kadar farklı olan iki kavram kat mülkiyeti ve kat irtifakı terimleridir. Bir evi satın almadan önce bu iki tapu türü arasındaki farkı bilmek, gelecekte yaşayabileceğin devasa maddi kayıpların önüne geçer.

• İskân (Yapı kullanım izni) durumu: Kat irtifakı, henüz inşaat aşamasındaki veya inşaatı bitmiş ama resmi olarak onaylanmamış projeler için verilir. Kat mülkiyeti ise yalnızca iskân belgesi (yapı kullanım izin belgesi) alınmış, yani belediye tarafından "Bu bina projeye %100 uygun yapılmıştır" onayı verilmiş binalara tescil edilir.

• Resmi nitelik: Kat irtifaklı bir tapuya baktığında mülkün niteliği hâlâ "Arsa" olarak görünür. Sen sadece o arsa üzerindeki paya (hissene) sahipsindir. Kat mülkiyetine geçildiğinde ise tapudaki nitelik resmi olarak "Bina/Mesken/Daire" şekline dönüşür.

• Belirsizlik ve risk: Kat irtifakında satın aldığın dairenin katı ve kapı numarası projede görünse de belediye nezdinde henüz kesinleşmemiştir. Kat mülkiyetinde ise hiçbir belirsizlik yoktur; hangi dairenin, hangi sınırlarla sana ait olduğu devlet güvencesindedir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı hakkında detaylı bilgi almak için bu yazımıza göz at.

Eğer bütçeni zorlayıp bir ev alıyorsan, tapunun kat mülkiyetli olması sana sadece hukuki bir kağıt parçası değil, çok ciddi finansal avantajlar da sağlar.

Konut kredisi kolaylığı

Bankalar finansman sağlarken arkalarına güçlü bir teminat almak isterler. Kat irtifaklı binalarda belediyeden kaynaklı yıkım veya ceza riski olabileceği için bankalar bu tür evlere konut kredisi çıkarken oldukça çekimser davranır veya kredi vermeyi tamamen reddeder. Kat mülkiyetli taşınmazlar ise bankaların en sevdiği ve konut kredisini pürüzsüzce onayladığı mülklerdir.

Kentsel dönüşüm ve deprem riski güvencesi

Olası bir deprem, yıkım ya da kentsel dönüşüm durumunda kat irtifaklı tapu sahipleri, binaları yıkıldığı an sadece arsadaki payları oranında hak sahibi olurlar. Bu da binadaki alt kat ile üst kat arasındaki metrekare veya değer farklarının erimesine, hak kayıplarına yol açabilir. Kat mülkiyetinde ise bağımsız bölümün (dairen) resmi değeri ve büyüklüğü tescilli olduğu için hakkını kuruşu kuruşuna korursun.

İdari ve cezai yaptırımlardan korunma

İskânı alınmamış ve kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda şantiye elektriği veya şantiye suyu kullanılması çok yaygındır. Bu da faturaların normalden çok daha yüksek gelmesine neden olur. Ayrıca projesine aykırı yapıldığı için kat mülkiyeti alamayan binalara belediyeler tarafından yıkım kararı veya para cezaları kesilebilir. Kat mülkiyetli bir ev aldığında tüm bu kabusları geride bırakmış olursun.

Bir binada kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, aslında inşaat şirketinin ya da mülk sahiplerinin atmak zorunda olduğu yasal bir adımdır. Eğer oturduğun bina henüz kat mülkiyetine geçmediyse, bu süreci başlatmak için şu yollar izlenir:

• İskân belgesinin alınması: Müteahhit veya apartman yönetimi, öncelikle ilgili belediyeye başvurarak Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskân) almalıdır. Belediye ekipleri binayı inceler; sığınaktan yangın merdivenine kadar her şeyin onaylı projeye uygun yapıldığını teyit ederse iskânı onaylar.

• Toplu başvuru zorunluluğu: Kat mülkiyeti, binanın sadece bir veya birkaç dairesi için tek başına kurulamaz. Binadaki tüm bağımsız bölümlerin (tüm kat maliklerinin) aynı anda kat mülkiyetine geçmesi gerekir. İskân alındıktan sonra, tapu dairesine gerekli belgelerle müracaat edilir.

• Gerekli belgelerin teslimi: Başvuru esnasında belediyeden alınan iskân belgesi, binanın projesi, her dairenin arsa payını gösteren liste ve yönetim planı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'ne teslim edilir. İncelemelerin ardından arsa tapuları iptal edilerek herkesin adına kat mülkiyetli bağımsız bölüm tapusu tescil edilir.

  
  

Kat mülkiyetine geçmemenin bir cezası var mı?

Geçmiş yıllarda yürürlükte olan yasalarda, iskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçmeyen binalara idari para cezaları uygulanıyordu. Ancak yapılan yasal düzenlemelerle birlikte bu para cezası yaptırımı kaldırılmıştır. Yine de cezai bir yaptırım olmaması, kat mülkiyeti almamayı mantıklı kılmaz; çünkü yukarıda saydığımız kredi çekememe, yüksek fatura ödeme ve satış zorluğu gibi finansal cezalar zaten mülk sahibinin sırtına yüklenmiş olur.

Kat mülkiyeti tapusu olan ev alınır mı?

Evet, kesinlikle alınır. Gayrimenkul dünyasında alınabilecek en güvenli ve yasal süreçleri en temiz tapu türü kat mülkiyetli tapudur.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki en büyük fark nedir?

En büyük fark iskân (yapı kullanım izni) belgesidir. Kat mülkiyetli binanın iskânı vardır ve yasal olarak tamamen bitmiştir; kat irtifaklı binanın ise iskânı henüz alınmamıştır ve resmiyette hâlâ "arsa" olarak görünür.

Kat mülkiyeti olmayan eve kredi çıkar mı?

Kat mülkiyeti olmayan (kat irtifaklı) evlere bazı bankalar esnek şartlarla kredi verse de riskli buldukları için genellikle konut kredisi vermeyi reddederler. Kat mülkiyetli evlere ise kredi çok daha kolay ve pürüzsüz çıkar.

Tek bir daire kendi başına kat mülkiyeti alabilir mi?

Hayır. Kat mülkiyeti hakkı binanın tamamı için aynı anda kurulur. Apartmandaki tüm dairelerin toplu olarak bu sürece dahil olması ve iskân belgesinin tüm bina için alınmış olması zorunludur.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücretini kim öder?

Yasal olarak bu süreci tamamlamak ve iskânı almak müteahhidin (inşaat firmasının) sorumluluğundadır. Ancak müteahhidin ulaşılamaz olduğu eski binalarda, kat malikleri aralarında anlaşarak bu masrafları pay (hisseleri) oranında bölüşerek öderler.

Kaynak:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu