En fazla ne kadar konut kredisi çekebilirsin?

Çekebileceğin maksimum konut kredisi; satın alacağın evin ekspertiz değeri, enerji sınıfı, mevcut konut sahipliğin, gelir durumun ve bankanın kredi değerlendirmesine göre belirlenir.

BDDK'nın belirlediği kredi-değer oranı bankanın verebileceği azami kredi tutarını sınırlar. Ancak bu limite uygun olman, bankanın sana mutlaka bu tutarda kredi vereceği anlamına gelmez.

Kredi çekmeden önce yapman gereken ilk şey, bankaların konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırmak olmalı. Böylece senin için en avantajlı seçeneği bulabilirsin.

Konut kredisi üst limiti evin satış fiyatına değil, yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen ekspertiz değerine göre hesaplanır.

29 Ocak 2026 tarihli BDDK düzenlemesiyle birinci el ve ikinci el konut ayrımı kaldırıldı. Güncel oranlar konutun ekspertiz değeri ile enerji sınıfına göre belirleniyor. Güncel azami kredi oranları şöyledir:

Örneğin ekspertiz değeri 4.000.000 TL olan bir konutta:

• A-B enerji sınıfıysa en fazla 3.600.000 TL

• C enerji sınıfıysa en fazla 3.200.000 TL

• Diğer enerji sınıflarındaysa en fazla 2.800.000 TL kredi kullandırılabilir.
  

Bu tutarlar yasal azami kredi değer oranlarını gösterir. Banka gelir, kredi notu, mevcut borçlar veya kendi risk politikası nedeniyle daha düşük kredi verebilir.

İkinci ev için konut kredisi ne kadar çıkar?

Kendinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuğunun üzerine kayıtlı en az bir konut bulunuyorsa yeni bir konut alırken uygulanacak kredi-değer oranı genel olarak %75 azaltılır. Örneğin normal şartlarda %80 kredi oranına sahip bir konutta:

• %80 × %25 = %20 oranında kredi kullanılabilir.
  
  

Ekspertiz değeri 4.000.000 TL olan ve normalde %80 kredi oranına giren bir konut için ikinci konut kısıtlaması uygulanırsa azami kredi:

• 4.000.000 × %20 = 800.000 TL olur.
  
  

Ancak ikinci konut kısıtlamasında bazı istisnalar bulunur. Örneğin tek bir konutta %50 veya daha düşük pay sahibi olmak ya da mevzuattaki bazı özel konut durumları farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle hisseli taşınmazın varsa kredi başvurusundan önce bankadan durumunun ikinci konut kısıtlamasına girip girmediğini kontrol etmelisin.

Ekspertiz değerine göre yüksek tutarda kredi hakkın bulunması tek başına yeterli değildir. Banka ayrıca kredi taksitlerini düzenli olarak ödeyip ödeyemeyeceğini değerlendirir. Bu değerlendirmede genellikle:

• Belgelenebilir gelir

• Mevcut kredi taksitleri

• Kredi kartı borçları

• Kredili mevduat hesabı gibi borçlar

• Kredi notu ve ödeme geçmişi

• Talep edilen kredi tutarı ve vade gibi unsurlar dikkate alınır.
  
  

Konut kredilerinde “aylık taksit kesin olarak maaşın %50'sini geçemez” şeklinde herkes için geçerli bir BDDK yasal sınırı yoktur. Ancak bankalar kredi ödeme kapasitesini ölçerken borç/gelir oranı kullanabilir ve uygulamada gelirin yaklaşık %50'si civarında bir taksit yükünü referans alan bankalar bulunabilir.

Örneğin aylık net gelirin 80.000 TL ise banka toplam aylık borç ödemelerinin yaklaşık 40.000 TL seviyesini aşmamasını tercih edebilir. Halihazırda aylık 10.000 TL ihtiyaç kredisi ödüyorsan yeni konut kredisi için kalan ödeme kapasiten daha düşük değerlendirilebilir.

Ancak uygulanacak oran ve hesaplama yöntemi bankadan bankaya ve konut kredisi türüne göre değişir.

Hane geliri konut kredisinde kullanılabilir mi?

Bazı bankalar eşin veya krediye birlikte dahil edilen başka bir kişinin belgelenebilir gelirini değerlendirmeye alabilir. Ancak aynı evde yaşayan anne, baba veya diğer aile bireylerinin gelirlerini otomatik olarak kendi gelirine ekletebileceğin genel bir yasal hak yoktur. Bankanın;

• Ortak borçlu,

• Kefil,

• Eş geliri,

• Ek gelir konusundaki kendi kredi politikası uygulanır.
  
  

Kefil göstermek de kefilin gelirinin doğrudan senin gelirine ekleneceği anlamına gelmez. Konut kredisi masraflarını merak ediyorsan ilgili yazımızdan devam edebilirsin.

1 milyonluk eve ne kadar kredi çıkar?

Burada satış fiyatından ziyade ekspertiz değerine bakılır. Ekspertiz değeri 1.000.000 TL olan ve ikinci konut kısıtlamasına girmeyen bir ev için güncel azami kredi tutarı enerji sınıfına göre:

• A-B sınıfı: 900.000 TL

• C sınıfı: 800.000 TL

• Diğer sınıflar: 700.000 TL olabilir.

Örneğin evin satış fiyatı 1.200.000 TL ancak ekspertiz değeri 1.000.000 TL ise kredi oranı 1.200.000 TL üzerinden değil, 1.000.000 TL üzerinden uygulanır.

Ne kadar konut kredisi kullanabilirim, nasıl hesaplanır?

Öncelikle evin ekspertiz değerini ve enerji sınıfını kullanarak BDDK'nın izin verdiği azami kredi tutarını hesaplamalısın. Ardından banka gelirini, mevcut borçlarını ve ödeme kapasiteni değerlendirir.

Örneğin ekspertiz hesabına göre azami 3.000.000 TL kredi kullanabiliyor olsan bile banka gelirinin yalnızca 2.000.000 TL'lik kredinin taksitlerini karşılayabileceğine karar verebilir. Bu durumda kullanabileceğin gerçek kredi tutarı 2.000.000 TL ile sınırlı kalır.

Konut kredisinde eksper değeri düşük çıkarsa ne olur?

Kredi üst limiti ev için anlaştığın satış fiyatına değil, ekspertiz değerine göre hesaplanır. Örneğin evi 4.000.000 TL'ye satın almak için anlaştın ancak ekspertiz değeri 3.000.000 TL çıktıysa kredi hesabında 3.000.000 TL esas alınır. Bu durumda:

• A-B enerji sınıfında en fazla 2.700.000 TL

• C enerji sınıfında en fazla 2.400.000 TL

• Diğer enerji sınıflarında en fazla 2.100.000 TL kredi kullandırılabilir.
  
  

Satış fiyatıyla kredi arasındaki farkı kendi kaynaklarınla karşılaman gerekir.

Konut kredisi üst limitini artırmak için ne yapabilirsin?

Ekspertiz kaynaklı yasal kredi-değer oranını kişisel olarak yükseltemezsin. Ancak gelir nedeniyle daha düşük kredi çıkıyorsa ödeme kapasiteni güçlendirebilirsin. Bunun için:

• Mevcut kredi ve diğer borçlarını azaltabilir,

• Belgelenebilir gelir bilgilerini güncelleyebilir,

• Banka kabul ediyorsa eş veya ortak borçlunun gelirini değerlendirmeye dahil ettirebilir,

• Daha uzun vade ile aylık taksiti düşürebilirsin.
  
  

Vade uzatmak aylık taksit yükünü azaltabilir ancak BDDK'nın ekspertiz değerine göre belirlediği azami kredi tutarını artırmaz. Örneğin kredi-değer oranı nedeniyle azami 2.000.000 TL kredi kullanabiliyorsan vadeyi 60 aydan 120 aya çıkarman bu yasal tavanı 2.500.000 TL'ye yükseltmez.

Kaynakça: Konut Alımında ve Konut Teminatlı Kredi̇lerde Kullandırılabilecek Azami̇ Kredi̇ Tutarı