Kat irtifakı nedir?

Ev sahibi olma hayali kurarken ilanlarda karşına en sık çıkan, ancak kelime anlamı olarak pek çoğumuzun yabancı olduğu bir terim var: Kat irtifakı. İnternette arama yaparken çoğunlukla kat irtifakı ne demek şeklinde de karşımıza çıkan bu kavram, aslında bir gayrimenkulün henüz "yapım aşamasında" olduğunu gösteren hukuki bir statüdür. Peki, bir tapuda kat irtifakı yazması tam olarak ne anlama gelir? En önemlisi de binlerce liralık birikimini riske atmadan, kat irtifaklı bir tapuya sahip olan o evi satın almalı mısın?

Gayrimenkul dünyasında doğru adımı atmak, sadece bir mülk edinmek değil, aynı zamanda geleceğini de güvence altına almaktır. Kat mülkiyetli tapuların o kusursuz ve pürüzsüz dünyasına kıyasla kat irtifakı, içerisinde hem büyük fırsatları hem de göz ardı edilmemesi gereken riskleri barındırır. Gel, akıllardaki tüm soru işaretlerini gidermek için kat irtifakının ne olduğunu ve bu tapu türüyle işlem yaparken nelere dikkat etmen gerektiğini birlikte inceleyelim.

Bir  gayrimenkul satın almayı düşünüyorsan, bankaların bu mülke ne kadar kredi vereceğini ve güncel finansman limitlerini Hesap üzerinden anlık olarak sorgulayabilir, bütçeni en baştan güvenle planlayabilirsin.

En yalın tanımıyla kat irtifakı; henüz inşaatına başlanmamış veya inşaatı devam eden bir binanın, gelecekte tamamlanacak olan daire, dükkan gibi bağımsız bölümlerinin arsa payı üzerinden paylaştırılması ve bu payların kişilerin adına tescil edilmesidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre düzenlenen bu sistem, projenin yasal sınırlarını belirler.

Kat irtifaklı bir tapu aldığında, aslında henüz ortada fiziki olarak bitmiş, belediyeden onay tescili almış bir daire satın almazsın. Resmi olarak satın aldığın şey, o binanın üzerine kurulduğu arsanın belirli bir yüzdesidir (hissesidir). Ancak bu arsa payı, projedeki hangi daireye (kat, kapı numarası, cephe) denk geleceğini yasal olarak taahhüt eder. Yani kat irtifakı, topraktan veya inşaat aşamasından ev alan kişilerin haklarını, projenin başında koruma altına alan geçici ama resmi bir köprüdür.

Gelelim herkesin aklındaki o can alıcı soruya: Kat irtifaklı tapu alınır mı? Bu sorunun kısa cevabı: Evet, alınır; ancak sıkı bir denetim ve araştırma yapılması şartıyla. 

Türkiye'deki gayrimenkul piyasasında satılan evlerin çok büyük bir kısmı hâlâ kat irtifaklı tapuya sahiptir. İnşaatı bitmiş, içinde yıllardır oturulan ancak müteahhidin ihmalkarlığı ya da projede sonradan yapılan ufak tefek değişiklikler yüzünden henüz "iskân" (yapı kullanım izni) alınamamış binlerce bina mevcuttur. Dolayısıyla kat irtifaklı bir ev almak yasal olarak tamamen yasaldır ve mülkiyet hakkı doğurur. Ancak bu durum, sıfır riskli olduğu anlamına gelmez. Eğer inşaatına yeni başlanan bir projeden kat irtifaklı tapu alıyorsan, inşaat şirketinin güvenilirliğini ve projenin belediye onaylarını mutlaka kontrol etmelisin.

"Nasıl olsa tapu tapudur" diyerek kat irtifaklı bir gayrimenkulü detaylıca araştırmadan satın almak, ilerleyen süreçte ciddi idari ve finansal problemlerle karşılaşmana neden olabilir. Bu tapu türünün barındırdığı temel riskleri bilmek, bütçeni korumanın ilk kuralıdır:

• İskân (yapı kullanım i̇zni) alınamaması: Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşebilmesi için binanın bitmesi ve belediyeden iskân belgesi alması gerekir. Eğer müteahhit binayı projeye aykırı yaptıysa (örneğin kaçak kat çıktıysa, sığınağı dükkana çevirdiyse), belediye o binaya iskân vermez. Bina sonsuza kadar kat irtifaklı (resmi olarak iskânsız) kalabilir.

• Yüksek fatura maliyetleri (şantiye aboneliği): İskânı alınmamış kat irtifaklı binalarda daireler bireysel aboneliğe geçemeyebilir. Bu durumda bina genelinde şantiye elektriği ve şantiye suyu kullanılır. Şantiye tarifeleri normal mesken tarifelerine göre çok daha pahalı olduğundan, her ay fahiş faturalarla karşılaşabilirsin.

• Yıkım veya ceza riski: Belediye denetimlerinde binanın imara ve projeye ciddi derecede aykırı olduğu tespit edilirse, mülk sahiplerine para cezası kesilebilir ve hatta ileri seviye usulsüzlüklerde bina için yıkım kararı dahi çıkabilir.

• Satış zorluğu: İleride evini satmak istediğinde, bilinçli alıcılar kat irtifaklı ve iskânsız bir mülkü riskli buldukları için satın almak istemeyebilirler. Bu da mülkünün likiditesini (hızlı nakde dönme özelliğini) düşürür.

Ev alacak kişilerin finansal planlamasını doğrudan etkileyen en kritik konulardan biri de kredi uygunluğudur. İnternette "Kat irtifaklı eve kesinlikle kredi çıkmaz" gibi yanlış bir algı mevcuttur. Ancak durum tam olarak öyle değildir.

Bankalar kat irtifaklı bir gayrimenkul için konut kredisi başvurusu aldıklarında, durumu incelemek üzere bölgeye bir gayrimenkul ekspertizi gönderirler.

• Eğer inşaat belirli bir aşamaya geldiyse (genellikle %70 ve üzeri tamamlanma oranı aranır) ve projenin belediyedeki onaylı evraklarında, imar planında yasal bir engel görünmüyorsa, bankalar kat irtifaklı eve konut kredisi onaylar.

• Ancak inşaat tamamen bitmiş olmasına rağmen yıllardır iskân alınamadıysa veya projede ciddi hukuki usulsüzlükler varsa, banka mülkü "riskli teminat" olarak değerlendirir ve kredi vermeyi kesinlikle reddeder.

Kat irtifaklı tapu ne renk olur?

Kat irtifaklı tapular ile kat mülkiyetli tapuların rengi arasında yasal bir fark yoktur; her ikisi de pembe/bordo çerçeveli tapu olarak basılır. (Mavi çerçeveli tapular ise arsa, tarla veya arazi gibi üzerinde bağımsız bölüm olmayan taşınmazları gösterir.) Dolayısıyla tapunun rengine bakarak değil, üzerindeki "Kat İrtifakı" kutucuğunun işaretli olup olmadığına bakarak ayrım yapmalısın.

Müteahhit iskânı almazsa kat malikleri ne yapabilir?

İnşaat tamamlandığı halde müteahhit yasal yükümlülüklerini yerine getirip iskân belgesini almazsa, kat malikleri (bina sakinleri) bir araya gelerek belediyeye toplu başvuru yapabilir ve iskân sürecini kendileri tamamlayabilir. Ayrıca müteahhide karşı sözleşmeye aykırılıktan dolayı maddi ve manevi tazminat davası açma hakkınız da hukuken mevcuttur.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süresi ne kadardır?

Bina tamamen bittikten ve belediyeden iskân (yapı kullanım izin belgesi) alındıktan sonra, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde kat mülkiyetine geçiş işlemleri genellikle 1 ila 3 ay arasında tamamlanır. Bu süre, evrakların eksiksizliğine ve tapu dairesinin yoğunluğuna göre değişir.

Kat irtifaklı tapunun üzerinde daire numarası yazar mı?

Evet, yazar. Kat irtifaklı tapu senedinin üzerinde taşınmazın arsa payı bilgisinin yanı sıra projedeki blok adı, kat numarası ve bağımsız bölüm (daire/dükkan) numarası net bir şekilde belirtilir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en temel fark nedir?

En temel fark binanın iskân (yapı kullanım izni) belgesinin olup olmamasıdır. Kat irtifakında inşaat aşaması veya yasal onay süreci devam eder; kat mülkiyetinde ise bina tamamen bitmiş ve belediye tarafından resmi olarak onaylanmıştır.

Detaylı bilgi için kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkı ne konulu yazımıza göz at.

Kat irtifaklı tapu sahibine ev üzerinde hak verir mi?

Evet. Kat irtifaklı tapu resmi ve yasal bir belgedir. Sahibine arsa payı oranında mutlak bir mülkiyet hakkı verir; bu hak satılabilir, kiralanabilir veya miras bırakılabilir.

Kat irtifakı olan bir bina yıkılırsa ne olur?

Bina kentsel dönüşüm, deprem veya benzeri bir nedenle yıkılırsa, kat irtifakı otomatik olarak sona erer ve mülk sahipleri tapudaki arsa payları oranında arsa üzerinde hissedar olarak kalırlar.

Kaynak:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu