Birikimsiz veya peşinatsız ev nasıl alınır?

Günümüz ekonomik koşullarında gayrimenkul fiyatlarının artmasıyla birlikte, pek çok kişinin aklında aynı soru var: "Ev almak istiyorum ama param yok, ne yapmalıyım?" Bir köşede birikmiş toplu bir para olmadığında geleneksel yöntemlerle ev sahibi olmak zor görünse de, yasal mevzuatlar çerçevesinde geliştirilen bazı alternatif finansman modelleri bu süreci mümkün kılabiliyor.

Eğer sen de "hiç birikimim yok nasıl ev alabilirim" ya da "peşinatsız ev almak gerçekten mümkün mü" diye merak ediyorsan; bankacılık sisteminin kurallarından, BDDK denetimindeki tasarruf finansman modellerine kadar tüm seçenekleri yasal ve objektif detaylarıyla bu rehberde bir araya getirdik.

Normal şartlarda bankadan konut kredisi çekerek ev nasıl alınır sorusunun yanıtı, BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu) tarafından belirlenen kredi kullanım oranlarına dayanır.

• Peşinat zorunluluğu: Bankalar, satın alacağın evin ekspertiz değerinin tamamına kredi çıkışı yapmaz. Evin enerji sınıfına, sıfır veya ikinci el oluşuna göre değişmekle birlikte, değerinin en az %10 ila %20’si kadar nakit peşinatı elinde bulundurman gerekir.

• İstisnai durum (Ek teminat): Eğer hiç peşinatın yoksa ancak üzerine kayıtlı başka bir gayrimenkulün (arsa, dükkan, başka bir ev) varsa, bankaya bu mülkü ek teminat (ipotek) olarak göstererek alacağın yeni evin bedelinin %100'üne kadar konut kredisi kullanma şansın doğabilir. Ancak bu durum risk yönetimini iyi yapmayı gerektirir.

• Bankaların konut kredisi faiz oranlarını bu sayfamızda karşılaştırabilirsin.

Sektörde Fuzul Ev, Eminevim gibi markalarla bilinen ve 6361 sayılı Kanun kapsamında tamamen BDDK denetimine tabi olan tasarruf finansman şirketleri, peşinatsız ev almak isteyenlerin en çok yöneldiği alternatiftir.

Bu sistem, banka kredisi kullanmak istemeyen veya yüksek faiz yükünün altına girmekten kaçınan bireylerin, belirli bir birikim havuzunda toplanarak imece usulüyle ev sahibi olmasını sağlar.

• Çekilişli Modeller: Noter huzurunda yapılan aylık çekilişlerle, evin teslim edileceği ay belirlenir. Şansına ilk aylarda çekilişten çıkarsan evine hızlıca kavuşursun. Çekilişte ismi henüz çıkmayan üyeler ise havuzda birikim yapmaya devam eder.

• Bireysel Planlı (Çekilişsiz) Modeller: Çekiliş riskine girmek istemiyorsan, bütçene uygun taksitleri ve toplam vadeyi seçersin. Sözleşmenin başında, yasal sınırlar dahilinde evin sana teslim edileceği tarih net olarak belirlenir.

• Önemli bilgilendirme: Bu sistemlere dahil olurken ev peşinatı ödemek zorunda değilsin; ancak şirketin sunduğu bu finansman yönetim hizmeti karşılığında organizasyon ücreti adı verilen peşin bir hizmet bedeli ödemen gerekir. Yani sisteme tamamen sıfır Türk lirası ile girmek yasal olarak mümkün değildir; başlangıçta bu masrafı karşılayacak bir bütçen olmalıdır.

Hangi yöntemin sana daha uygun olduğunu netleştirmek için iki sistemin temel farklarına göz atabilirsin:

Birikimsiz veya peşinatsız ev alma fikri kulağa ne kadar cazip gelse de, süreç boyunca finansal sağlığını korumak, sürpriz maliyetlerle karşılaşmamak ve mağdur olmamak için bilmen gereken bazı çok önemli detaylar var. İster banka yolunu seç ister tasarruf finansmanını, şu maddeleri mutlaka ajandana not etmelisin:

• Sıfır TL ile başlamak mümkün değil: Tasarruf finansman sistemlerinde ev peşinatı ödemek zorunda kalmazsın; ancak şirketin sunduğu bu hizmet karşılığında organizasyon ücreti adı verilen peşin bir hizmet bedeli ödemen gerekir. Yani sisteme tamamen sıfır sermaye ile girmek yasal olarak mümkün değildir; başlangıçta bu masrafı karşılayacak bir bütçen olmalıdır.

• 14 günlük yasal cayma hakkı: Sözleşmeyi imzaladığın tarihten itibaren ilk 14 gün içinde, hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sistemden ayrılabilirsin. Bu durumda ödediğin organizasyon ücreti dahil tüm parayı eksiksiz olarak 14 gün içinde geri alırsın.

• 15. gün ve sonrası (Sözleşme feshi): 14 günlük yasal süre geçtikten sonra sistemden ayrılmak istersen, içeride biriken taksit tutarlarını geri alabilirsin ancak organizasyon ücreti şirketin verdiği hizmetin bedeli sayıldığı için iade edilmez. Ayrıca biriken ana paranın iadesi kanuni tasfiye sürelerini (şirketlerin yasal olarak belirlenmiş geri ödeme takvimlerini) bulabilir.

• Kredi notu girişte değil, teslimatta önemlidir: Tasarruf finansman şirketleri ilk kayıt esnasında bankalar gibi katı bir kredi notu şartı aramaz. Ancak evin teslim edileceği (tahsisat) dönem geldiğinde, sistemin güvenliği ve diğer havuz üyelerinin hakkını korumak adına borcun düzenli geri ödenebileceğine dair yasal güvenceler (kefil veya teslim alınacak eve ipotek konulması gibi) talep edilir.

• Para sana nakit olarak verilmez: Evlilik, borç kapatma veya başka bir nakit ihtiyacı için bu sistemler kullanılamaz. BDDK mevzuatı gereği, tasarruf finansman şirketleri katılımcıya doğrudan nakit ödeme yapamaz. Belirlenen finansman tutarı, satın alacağın evin sahibine (satıcıya) tapu devri esnasında doğrudan banka üzerinden transfer edilir.

• Teslimat aşamasındaki ek masraflar: Sıran gelip evini teslim alacağın zaman sadece taksit ödemezsin. Gayrimenkul ekspertiz ücreti, tapu harçları, ipotek tescil masrafları ile yasal olarak zorunlu olan DASK ve konut sigortası giderleri tamamen senin (katılımcının) sorumluluğundadır.

• BDDK ve tahsisat hesapları güvencesi: Bu sistemlerde paran, şirketlerin kendi harcamalarından tamamen bağımsız tahsisat hesapları adı verilen özel hesaplarda tutulur. Bu hesaplar yasal olarak haczedilemez, rehnedilemez ve şirket iflas etse dahi iflas masasına dahil edilemez. Bankalardaki gibi 1.000.000 TL'lik doğrudan bir TMSF mevduat sigortası olmasa da, devlet güvencesi BDDK'nın uyguladığı bu katı koruma ve likidite denetimiyle sağlanır.

Kaynakça: 6361 Numaralı Kanun